Выбирая квартиру в новостройке, покупатели обычно смотрят на планировку, этаж и вид из окна. Но есть фактор, который напрямую влияет на качество жизни в доме и безопасность сделки, — окружение. Бесхозяйные объекты недвижимости рядом с жилым комплексом способны обесценить даже самую удачную покупку.

Понятие закреплено в ГК РФ ст. 225: бесхозяйной признаётся вещь, у которой нет собственника, собственник неизвестен либо отказался от права на неё. Проще говоря — это имущество, которое юридически осталось «ничьим».

В городской среде такие объекты встречаются чаще, чем кажется:

• заброшенные промышленные здания и склады;
• недостроенные дома, строительство которых было заморожено;
• коммунальные объекты — трансформаторные будки, тепловые узлы, инженерные сети — без установленного владельца;
• пустующие земельные участки с неоформленными правами.

Для Екатеринбурга, активно развивающегося города с большим промышленным прошлым, вопрос особенно актуален. Часть территорий, освобождённых после переноса или закрытия заводов, до сих пор не получила нового правового статуса.

Причин несколько, и они принципиально отличаются по своей природе.

Самый распространённый случай — выморочное имущество: человек умирает, не оставив наследников или завещания, и имущество переходит в особый правовой статус. По закону оно должно отойти государству, но на практике процедура затягивается на годы.

Второй вариант — добровольный отказ. Собственник может формально отречься от прав на объект, если содержание обходится дороже возможной выгоды. Особенно это характерно для изношенных промышленных объектов с большим объёмом обязательств по экологии и охране.

Третья причина — ошибки в регистрации прав. Объект был построен или приобретён, но право в ЕГРН так и не оформили. Рано или поздно такой актив выпадает из правового поля, и его статус становится спорным.

Процедура регламентирована и состоит из нескольких последовательных шагов. Орган местного самоуправления подаёт заявление в Росреестр — только после этого объект официально получает статус бесхозяйного. Затем начинается годичный период ожидания: в это время возможный собственник вправе заявить о своих правах. Если этого не происходит, муниципалитет обращается в суд, и объект признаётся муниципальной собственностью.

С 2021 года процесс активизировался благодаря закону № 518-ФЗ, который обязал органы власти проводить систематическую работу по выявлению правообладателей. Срок исполнения — до 1 января 2027 года. По данным Росреестра, в ЕГРН числятся тысячи подобных объектов по всей стране, и их инвентаризация продолжается.

Важный нюанс — соотношение ст. 214 и ст. 225 ГК РФ применительно к земельным участкам. Земля без установленного собственника по умолчанию считается государственной. Это усложняет ситуацию, когда на таком участке стоит строение с иным правовым статусом.

Влияние двустороннее — и здесь важно не упрощать.

Риски для покупателей очевидны. Заброшенное здание рядом с жилым кварталом — это не только эстетическая проблема. Такие объекты создают споры о правах на прилегающую территорию, несут коммунальные риски из-за аварийных сетей без ответственного лица, снижают ликвидность квартир при перепродаже. Если бесхозяйный объект окажется вблизи дома, управляющая компания не сможет решить проблему — она просто не в её зоне ответственности.

Возможности, которые открывает отсутствие собственника, — тема менее очевидная, но не менее важная. Территории с бесхозяйными объектами потенциально пригодны для редевелопмента: земля здесь, как правило, дешевле, а расположение может быть удачным — близко к центру, с хорошей транспортной доступностью. Именно на бывших промышленных территориях сегодня строятся одни из самых интересных жилых проектов.

«Форум Групп» учитывает наличие бесхозяйных и проблемных объектов ещё на стадии выбора площадки. Анализ истории земельного участка, проверка ЕГРН, взаимодействие с городскими властями — это часть стандартной подготовки к каждому новому проекту компании в Екатеринбурге.

Проблема бесхозяйного имущества осознана на федеральном уровне. Помимо закона № 518-ФЗ, активно обсуждается принятие отдельного нормативного акта, который комплексно урегулирует всю цепочку — от выявления объекта до его передачи в хозяйственный оборот.

На практике выстраиваются следующие механизмы:

• федеральные и региональные реестры бесхозяйных объектов, доступные для публичной проверки;
• упрощённые процедуры передачи объектов муниципалитетам — чтобы сократить правовой «подвис»;
• льготы для инвесторов, готовых вкладываться в редевелопмент запущенных территорий.

Екатеринбург здесь — один из активных участников процесса. Городские власти совместно с крупными застройщиками прорабатывают судьбу нескольких промышленных зон, часть которых потенциально станет площадками для нового жилья.

Покупатель не обязан разбираться в тонкостях ГК РФ — но базовую проверку провести стоит.

Вот минимальный набор действий:

• Запросить выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором стоит дом, и на прилегающие территории — это публичная информация, доступная каждому.
• Изучить публичную кадастровую карту: на ней видны границы участков и их статус.
• Обратить внимание на окружение: если рядом есть явно заброшенные здания, стоит уточнить у застройщика, каков их правовой статус и каковы планы по этой территории.
• Проконсультироваться с юристом — особенно если сделка сложная или участок имеет нетипичную историю.

Новостройки от «Форум Групп» проходят полную юридическую проверку ещё до начала строительства. Компания работает исключительно с участками с чистым титулом, а история каждого объекта прозрачна для покупателя.