Главная цель процедуры — объективное подтверждение рыночной стоимости объекта для финансовой организации. На основании этих данных формируется залоговая стоимость, которая обычно составляет около 80–90% от рыночной. Важно понимать, что оценку проводят независимые аккредитованные оценщики, которые несут профессиональную ответственность за точность предоставленных данных. Банк доверяет только тем специалистам, которые соответствуют его внутренним стандартам безопасности.

Часто покупатели путают понятия: кадастровая стоимость используется государством для начисления налогов и может сильно отличаться от реальной ситуации на рынке. Для ипотеки же критически важен отчёт об оценке, отражающий текущую цену, по которой квартиру можно продать прямо сейчас. Этот документ имеет строгую юридическую силу и является неотъемлемой частью кредитного досье.

Процедура необходима в нескольких ключевых случаях, связанных с переходом прав или изменением условий кредита. Во-первых, это оформление ДДУ и оценка при вводе дома в эксплуатацию. Когда новостройка готова и передается собственнику, банк требует подтвердить стоимость готового объекта для регистрации залога. Также экспертиза обязательна при покупке жилья на вторичном рынке, где состояние объекта может быть непредсказуемым.

Кроме того, ипотечный кредит может потребовать переоценки в следующих ситуациях:

• При рефинансировании ипотеки в другом банке для получения более выгодной ставки.
• В случае залога уже имеющейся у клиента недвижимости для получения средств на новый объект.
• При разделе имущества или вступлении в наследство, если квартира находится в обременении.
• Если заёмщик планирует снять обременение с части объекта (в редких случаях сложных сделок).

Оценщик анализирует десятки параметров, прежде чем вынести итоговое решение. Первостепенное значение имеет локация: район города, близость к метро и развитая инфраструктура вокруг дома. Для проектов в Екатеринбурге это особенно актуально, так как доступность школ и парковых зон значительно повышает инвестиционную привлекательность. Также учитывается стоимость квадратного метра в аналогичных домах поблизости.

Характеристики самого объекта играют не меньшую роль. Специалист оценивает площадь, планировку, этаж и наличие балкона. Состояние дома — еще один важный критерий: материал стен и коэффициент износа коммуникаций могут существенно снизить итоговую цифру. В новостройках износ равен нулю, что делает их более предпочтительными для банков. Также учитывается законная перепланировка: любые несогласованные изменения конструкций могут стать причиной отказа банка в принятии объекта в качестве залога.

Процесс начинается с выбора компании из списка, который предоставляют банки. Покупатель подает заявку, после чего специалист выезжает на осмотр объекта для фотофиксации и проверки соответствия техническому плану. Весь процесс подготовки документации обычно занимает от 3 до 7 рабочих дней. Важно помнить, что срок действия отчёта ограничен и обычно составляет 6 месяцев — если сделка затянется, процедуру придется повторить.

Для запуска процесса потребуются следующие документы:

1. Паспорт гражданина РФ (заемщика).
2. Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) или договор купли-продажи.
3. Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией.
4. Выписка из ЕГРН (для готовых объектов на вторичном рынке).

При покупке жилья на первичном рынке процедура имеет свои нюансы. Если оформляется ипотека на новостройку, оценка часто проводится на основании сопоставимых продаж в рамках этого же жилого комплекса. Оценщик учитывает текущую стадию готовности дома и репутацию девелопера.

Иногда случается, что рыночная стоимость в отчете оказывается чуть ниже цены в договоре. Это происходит из-за того, что банк применяет консервативный подход и закладывает риски возможной коррекции рынка. В таких случаях заемщику может потребоваться увеличить первоначальный взнос, чтобы сохранить одобренную сумму кредита. Наличие качественного ремонта от застройщика может поднять оценку на 5–10%, так как объект становится более ликвидным.

Одна из главных ошибок заемщиков — игнорирование мелких дефектов при осмотре. Перед визитом специалиста стоит устранить видимые недостатки, такие как трещины в штукатурке или подтеки. Если в квартире проведена законная перепланировка, все акты и разрешения должны быть на руках. Попытка скрыть изменения может привести к тому, что банк потребует вернуть квартиру в исходное состояние, что сорвет сделку.

Чтобы итоговая сумма в отчете была максимально близкой к желаемой, стоит подчеркнуть преимущества локации и качества материалов. Правильный выбор аккредитованной компании и полная подготовка пакета документов — залог того, что требования банка будут полностью удовлетворены.

Оценка недвижимости — это не просто бюрократическая формальность, а способ защиты ваших интересов и безопасности банка. Для успешного прохождения этапа важно выбирать проверенных застройщиков, чьи объекты имеют высокую рыночную ликвидность. Помните о сроках действия документов и заранее согласовывайте список оценщиков с вашим ипотечным менеджером. Если вы планируете покупку в одном из наших ЖК, специалисты «Форум Групп» проконсультируют вас по всем вопросам подготовки к оценке и помогут оперативно получить нужные справки.